Valor de referencia en el ISD y el ITPyAJD

El valor de referencia del Catastro puede determinar la base imponible de los inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Si el valor declarado, el precio o la contraprestación son superiores, puede prevalecer la magnitud superior conforme a las reglas del impuesto aplicable.

Este valor no debe confundirse con el valor catastral, el precio de compraventa, el valor de mercado ni una tasación hipotecaria. Cada concepto responde a una finalidad distinta y puede producir efectos diferentes.

Antes de presentar una autoliquidación debemos comprobar si el inmueble dispone de valor de referencia en la fecha del devengo, descargar el certificado correspondiente y comparar esa cifra con el valor declarado y con las características reales del bien.

En esta guía explicamos qué es el valor de referencia, cómo afecta a herencias, donaciones y compraventas, qué sucede cuando no existe y cómo puede discutirse si perjudica los intereses legítimos del contribuyente.

¿Qué es el valor de referencia?

El valor de referencia es una magnitud determinada por la Dirección General del Catastro a partir del análisis de los precios comunicados en las compraventas inmobiliarias formalizadas ante fedatario público, con las reglas y límites previstos en la normativa catastral.

Su función fiscal es ofrecer una referencia objetiva para valorar determinados inmuebles en el ISD y el ITPyAJD. Desde su aplicación efectiva, ha sustituido al antiguo concepto de valor real en estas reglas de base imponible.

El valor se refiere a un inmueble concreto y a una fecha determinada. Por ello, no debemos utilizar un certificado correspondiente a otro ejercicio o consultar únicamente el valor visible en el momento actual.

Diferencias entre valor de referencia y valor catastral

Confundir estos conceptos puede provocar errores en la escritura, en la autoliquidación y en una futura transmisión.

¿A qué operaciones afecta?

El valor de referencia puede afectar a las transmisiones de inmuebles sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

• Herencias y legados con inmuebles.
• Donaciones de viviendas, locales, terrenos u otros inmuebles.
• Compraventas de inmuebles usados sujetas a transmisiones patrimoniales onerosas.
• Determinadas operaciones inmobiliarias sujetas a las modalidades del ITPyAJD.

La operación concreta debe calificarse antes de aplicar el valor. No es suficiente con saber que existe un inmueble.

Valor de referencia en una herencia

En el ISD, cuando el caudal hereditario incluye un inmueble con valor de referencia, debemos consultar el correspondiente a la fecha del fallecimiento, que es el momento del devengo en una adquisición mortis causa.

También revisamos la titularidad del causante, el porcentaje transmitido, la existencia de usufructo o nuda propiedad, las cargas y la adjudicación a cada heredero.

El valor del inmueble no equivale necesariamente a la base liquidable ni a la cuota. Después deben aplicarse las reglas sobre deudas, reducciones, parentesco y beneficios territoriales.

Para revisar el procedimiento completo, puedes consultar nuestra guía para tramitar una herencia.

Valor de referencia en una donación

En una donación inmobiliaria, la persona donataria debe revisar el valor de referencia existente en la fecha de la transmisión y las reglas del ISD aplicables.

La operación también puede producir efectos fiscales para el donante. Por eso no debemos limitar el análisis a la cuota del donatario.

Antes de firmar conviene coordinar la escritura, la valoración, la normativa autonómica, las posibles reducciones y la fiscalidad de ambas partes.

Valor de referencia en una compraventa

En una compraventa de inmueble usado sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas, debemos comparar el valor de referencia con el precio o contraprestación y con las reglas de base imponible vigentes.

Declarar únicamente el precio escriturado cuando existe un valor de referencia superior puede provocar una liquidación insuficiente. Declarar una cifra sin revisar el certificado también puede generar incoherencias.

El valor de referencia no sustituye la negociación del precio ni la tasación financiera. Es una magnitud fiscal para los supuestos definidos legalmente.

¿Cómo se consulta?

La Sede Electrónica del Catastro permite consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble para una fecha determinada.

Para localizarlo normalmente necesitaremos la referencia catastral, la identificación del interesado y la fecha relevante para la operación.

Recomendamos conservar el certificado incorporado al expediente junto con la escritura, los recibos, la información registral y la autoliquidación.

¿Qué ocurre si no existe valor de referencia?

Puede ocurrir que un inmueble no disponga de valor de referencia o que este no pueda ser certificado. En ese caso no debemos asignarle uno por estimación propia.

La base imponible se determina aplicando las reglas del impuesto correspondiente, que pueden atender al valor de mercado y al valor declarado, precio o contraprestación.

Conviene justificar la valoración con documentación suficiente, especialmente cuando el inmueble presenta características singulares o no existe un mercado comparable claro.

Inmuebles con características especiales

Algunos inmuebles pueden presentar circunstancias que no queden adecuadamente reflejadas en los datos utilizados para determinar el valor de referencia.

• Estado de conservación deficiente.
• Ocupación o arrendamientos con condiciones específicas.
• Cargas urbanísticas.
• Protección arquitectónica.
• Problemas de acceso o habitabilidad.
• Superficies o usos catastrales incorrectos.
• Litigios sobre titularidad o posesión.

Estas circunstancias no reducen automáticamente la base. Debemos documentarlas y utilizar la vía de impugnación adecuada.

¿Se puede impugnar el valor de referencia?

Sí. La normativa permite discutir el valor de referencia cuando el contribuyente considera que perjudica sus intereses legítimos.

La impugnación puede articularse al solicitar la rectificación de una autoliquidación o al recurrir una liquidación practicada por la Administración, según el procedimiento aplicable.

No recomendamos presentar una base inferior sin analizar antes las consecuencias. Conviene distinguir entre autoliquidar conforme al valor y solicitar después la rectificación, y declarar otra cifra asumiendo el riesgo de regularización.

Pruebas útiles para discutir el valor

La impugnación debe apoyarse en pruebas relacionadas con el inmueble y con la fecha del devengo.

• Informe pericial o tasación motivada.
• Fotografías fechadas.
• Informes técnicos sobre daños o conservación.
• Presupuestos de rehabilitación.
• Contratos de arrendamiento.
• Documentación urbanística.
• Notas registrales y cargas.
• Datos catastrales y solicitudes de rectificación.
• Comparables pertinentes.

Una tasación hipotecaria puede aportar información, pero debemos comprobar su finalidad, fecha, método y correspondencia con la realidad del inmueble.

Errores en los datos catastrales

Una superficie, uso, antigüedad o descripción incorrectos pueden influir en la información asociada al inmueble.

La rectificación catastral y la impugnación tributaria son procedimientos relacionados, pero no necesariamente equivalentes. Corregir el Catastro no garantiza por sí solo la modificación automática de una liquidación ya practicada.

Si detectamos un error, debemos analizar ambas vías y controlar sus plazos.

Efectos en el Impuesto sobre el Patrimonio

El valor de referencia puede tener incidencia en la valoración de determinados inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022 cuando haya sido tomado como base en el tributo que gravó su adquisición.

No debemos aplicarlo automáticamente a todo el patrimonio inmobiliario preexistente. La valoración en Patrimonio sigue sus propias reglas y exige comparar las magnitudes previstas legalmente.

Efectos en una venta posterior y en el IRPF

En una futura transmisión, el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial seguirá las reglas del IRPF.

En adquisiciones gratuitas, la Agencia Tributaria señala que se parte del valor declarado o comprobado a efectos del ISD, sin exceder del valor de mercado, junto con los conceptos que correspondan.

Por ello, debemos conservar el expediente de adquisición, la autoliquidación, las facturas y la documentación de mejoras.

Documentación que conviene conservar

• Certificado del valor de referencia a la fecha del devengo.
• Escritura o documento sucesorio.
• Autoliquidación y justificante de pago.
• Nota simple y certificación catastral.
• Informes de valoración.
• Fotografías y documentación técnica.
• Facturas de adquisición y mejoras.
• Resoluciones y recursos presentados.

La guía sobre los documentos para tramitar una herencia desarrolla el expediente sucesorio.

Pasos antes de presentar el impuesto

1. Calificamos la operación y el impuesto aplicable.
2. Identificamos la fecha del devengo.
3. Comprobamos la referencia catastral.
4. Descargamos el certificado.
5. Comparamos las magnitudes aplicables.
6. Revisamos las características reales del inmueble.
7. Documentamos cualquier discrepancia.
8. Presentamos la autoliquidación.
9. Valoramos la rectificación o el recurso cuando proceda.

 

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Errores frecuentes

• Confundir valor de referencia y valor catastral.
• Consultar el valor de una fecha incorrecta.
• Aplicar el valor a una operación no comprendida.
• Usar solo el precio escriturado.
• Asignar un valor inventado cuando no existe referencia.
• Impugnar sin pruebas.
• Ignorar errores catastrales.
• No conservar el certificado.
• Confundir la valoración en ISD con la cuota final.
• No revisar los efectos futuros.

Checklist sobre valor de referencia

• Hemos identificado el impuesto.
• Conocemos la fecha del devengo.
• La referencia catastral es correcta.
• Disponemos del certificado correspondiente.
• Hemos comparado valor, precio y contraprestación.
• La titularidad y el porcentaje transmitido son correctos.
• Las circunstancias especiales están documentadas.
• Conocemos la vía de impugnación.
• Controlamos los plazos.
• Conservaremos el expediente.

Conclusión: debemos comprobar el valor antes de autoliquidar

El valor de referencia es una magnitud fiscal relevante para los inmuebles incluidos en operaciones sujetas al ISD y el ITPyAJD.

No equivale al valor catastral ni al precio de mercado, y debe consultarse para el inmueble y la fecha correctos.

Cuando no existe, debemos aplicar las reglas específicas del impuesto. Cuando existe pero no refleja adecuadamente la realidad, puede impugnarse mediante el procedimiento correspondiente y con pruebas suficientes.

Revisar la valoración antes de firmar y presentar evita inconsistencias y permite anticipar el coste fiscal de la operación.