IRNR: cómo recuperar los impuestos pagados de más por el alquiler de inmuebles en España

¿Cómo se grava actualmente el alquiler para no residentes?

Con carácter general, el IRNR (Impuesto sobre la Renta de los No Residentes) que deben pagar los arrendadores por las rentas de alquiler se calcula aplicando un tipo impositivo del 24% sobre la renta bruta. No hay posibilidad de deducir gastos relacionados con la propiedad ni aplicar reducciones, como la reducción por arrendamiento de vivienda que sí pueden utilizar los residentes fiscales en España.

Sin embargo, los residentes fiscales en otro Estado miembro de la Unión Europea pueden deducir gastos y aplicar un tipo reducido del 19%. Esta regla también se extiende a los residentes fiscales en países del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria (actualmente, Islandia, Noruega y, desde el 11 de julio de 2021, Liechtenstein).

 

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¿Es justa esta discriminación fiscal?

Aunque varios pronunciamientos administrativos sostenían que los residentes extracomunitarios no podían deducir ningún gasto, la reciente sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 reconoce su derecho a deducir los gastos vinculados al arrendamiento de inmuebles en España.

En cuanto al tipo impositivo y la reducción por arrendamiento de vivienda, se espera que próximos pronunciamientos beneficien a los contribuyentes extracomunitarios, permitiéndoles aplicar el tipo reducido del 19% y la reducción por arrendamiento de vivienda. De hecho, existe un procedimiento de infracción abierto por la Comisión Europea respecto a esta reducción.

¿Cómo actuar ante esta situación?

Si bien es cierto la situación sobre el tipo impositivo y la reducción por alquiler de vivienda no está completamente clara, es recomendable impugnar las autoliquidaciones del IRNR de los últimos cuatro años (plazo de prescripción) y solicitar la devolución de ingresos indebidos.

Para quienes han empezado recientemente a arrendar inmuebles y no existen períodos próximos a prescribir, es recomendable esperar unos meses hasta que haya un contexto jurídico más definido puede ser una opción.

Cuantificación de la discriminación

Para ilustrar el impacto económico, consideremos los datos aproximados de un caso real:

• Un residente fiscal extracomunitario tiene una vivienda arrendada en Barcelona.
• Ingresos anuales: 16.000 euros.
• Gastos deducibles mínimos (amortización e IBI): 3.500 euros anuales.

 

Cálculo tradicional
Ingresos	Gastos	Rendimiento	Reducción	Base	Cuota
16.000	–	16.000	–	16.000	3.840

 

Cálculo con deducción de gastos
Ingresos	Gastos	Rendimiento	Reducción	Base	Cuota
16.000	3.500	12.500	–	12.500	3.000

 

Cálculo con deducción de gastos + tipo reducido + reducción 60%
Ingresos	Gastos	Rendimiento	Reducción	Base	Cuota
16.000	3.500	12.500	7.500	5.000	950

 

Escenario 1

Si solo se estima la deducción de gastos, la devolución anual sería de 840 euros (3.840 – 3.000) más intereses de demora.

Escenario 2

Si también se aplican el tipo reducido y la reducción por arrendamiento de vivienda, la devolución anual sería de 2.890 euros (3.840 – 950) más intereses de demora.

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