¿Cómo tributa un no residente si tiene inmuebles en España?

Tener una propiedad en España siendo no residente conlleva una serie de obligaciones fiscales que, a menudo, se desconocen. Cumplir con ellas es fundamental para evitar sanciones y problemas con la Agencia Tributaria.

¿Quién es considerado no residente a efectos fiscales?

Antes de nada, es crucial definir qué se entiende por no residente. A efectos de este artículo, distinguiremos dos categorías principales:

• Residentes en la UE/EEE: Personas con residencia fiscal en un país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (Islandia, Liechtenstein y Noruega), siempre que exista un efectivo intercambio de información tributaria con España.
• Residentes en terceros países (extracomunitarios): Aquellos con residencia fiscal en cualquier otro país fuera de la UE/EEE.

Esta distinción es clave, ya que el tratamiento fiscal varía significativamente entre ambos grupos.

Nota sobre Reino Unido: Desde el Brexit, los residentes fiscales en el Reino Unido son considerados residentes en un tercer país a estos efectos, perdiendo los beneficios fiscales aplicables a los residentes de la UE/EEE.

Las obligaciones tributarias dependen del uso que se le dé al inmueble. A continuación, analizamos los tres escenarios posibles.

 

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Rentas por el alquiler del inmueble

Si alquilas tu propiedad en España, debes declarar los ingresos obtenidos a través del modelo 210. La forma de calcular el impuesto varía según tu lugar de residencia.

Si eres residente en la UE/EEE

Disfrutas de un tratamiento fiscal más favorable:

• Tipo impositivo: 19%.
• Base imponible: Se calcula sobre los rendimientos netos. Esto significa que puedes deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler, siempre que puedas acreditarlos. Los gastos deducibles son los mismos que para un residente en España, conforme a la Ley del IRPF (suministros, IBI, comunidad, intereses de la hipoteca, amortización, etc.).

Ejemplo práctico: Margaret, residente en Irlanda (UE), alquila su apartamento en Málaga por 1.000 € al mes. Durante un trimestre, ingresa 3.000 € y tiene 800 € de gastos deducibles (comunidad, IBI, intereses, etc.).

• Rendimiento neto: 3.000 € – 800 € = 2.200 €
• Impuesto a pagar: 2.200 € x 19% = 418 €

Si eres residente en un tercer país (extracomunitario)

La tributación es más gravosa:

• Tipo impositivo: 24%.
• Base imponible: Se calcula sobre los ingresos brutos. No puedes deducir ningún gasto.

Ejemplo práctico: Nicholas, residente en Reino Unido, tiene un apartamento idéntico al de Margaret y lo alquila por los mismos 1.000 € al mes. Sus ingresos trimestrales son 3.000 €.

• Rendimiento bruto: 3.000 €
• Impuesto a pagar: 3.000 € x 24% = 720 €

Modelo y plazo de presentación

Las rentas por alquiler se declaran trimestralmente a través del modelo 210. Los plazos son los 20 primeros días de abril, julio, octubre y enero.

Ganancia patrimonial por la venta del inmueble

Si vendes tu propiedad, la ganancia obtenida tributa en España. En este caso, el tratamiento es el mismo para todos los no residentes, independientemente de su país de residencia.

• Tipo impositivo: 19% sobre la ganancia patrimonial.
• Cálculo de la ganancia: Se obtiene restando el valor de adquisición (precio de compra más gastos e impuestos de la compra) al valor de transmisión (precio de venta menos gastos de la venta).

La retención del 3%

Una particularidad clave en la venta por parte de un no residente es la obligación del comprador de retener e ingresar en Hacienda el 3% del precio total de la venta. Este importe actúa como un pago a cuenta del impuesto que le corresponde pagar al vendedor no residente.

El comprador debe ingresar esta retención mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la venta.

Ejemplo práctico: John, residente en Estados Unidos, vende su casa en Madrid por 300.000 €. La compró por 220.000 € (incluyendo todos los gastos).

1. El comprador retiene e ingresa en Hacienda: 300.000 € x 3% = 9.000 €.
2. John calcula su ganancia patrimonial: 300.000 € – 220.000 € = 80.000 €.
3. Calcula el impuesto a pagar: 80.000 € x 19% = 15.200 €.
4. Presenta su declaración (modelo 210) y liquida el impuesto final: 15.200 € (impuesto total) – 9.000 € (retención ya ingresada) = 6.200 € a ingresar.

Si la retención del 3% hubiera sido superior al impuesto a pagar, John tendría derecho a solicitar la devolución de la diferencia.

Inmueble a disposición de su propietario (para uso propio)

Una de las obligaciones fiscales más desconocidas para los no residentes es la de tributar por el simple hecho de tener un inmueble a su disposición, aunque no esté alquilado y no genere ingresos directos. Esta obligación se conoce como imputación de renta inmobiliaria y se aplica a los inmuebles urbanos que no están ni arrendados ni afectos a actividades económicas.

¿Cómo se calcula la base imponible?

La base imponible es una renta presunta que se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble:

• Regla general: Se aplica el 2% sobre el valor catastral que figura en el recibo del IBI.
• Regla especial: Se aplica el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado o modificado en los últimos diez años.

Si el inmueble solo ha estado a tu disposición durante una parte del año (por ejemplo, porque el resto del tiempo estuvo alquilado), la renta se prorratea según el número de días que no generó rendimientos explícitos.

 

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¿Qué tipo impositivo se aplica?

Una vez calculada la base imponible, el tipo a aplicar depende de nuevo de tu residencia:

• Residentes en la UE/EEE: 19%.
• Residentes en terceros países: 24%.

Modelo y plazo de presentación

Esta renta se declara anualmente a través del modelo 210. El plazo de presentación es durante todo el año natural siguiente al año de devengo. Por ejemplo, la renta imputada de 2024 se puede declarar desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre de 2025.

Ejemplo práctico: Tomemos como caso un apartamento en Marbella con un valor catastral de 150.000 €, cuyo valor fue revisado hace cinco años (por lo que se aplica el 1,1%). El propietario no lo alquila en todo el año.

Caso 1: Klaus (residente en la UE): Klaus, residente fiscal en Alemania, es el propietario del apartamento.

• Cálculo de la base imponible: 150.000 € (valor catastral) x 1,1% = 1.650 €.
• Cálculo de la cuota a pagar: 1.650 € x 19% (tipo para residentes UE/EEE) = 313,50 €.
• Declaración: Klaus debe presentar el modelo 210 e ingresar 313,50 € antes del 31 de diciembre del año siguiente.

Caso 2: James (residente en un tercer país): James, residente fiscal en Canadá, se encuentra en la misma situación.

• Cálculo de la base imponible: 150.000 € (valor catastral) x 1,1% = 1.650 €.
• Cálculo de la cuota a pagar: 1.650 € x 24% (tipo para residentes de terceros países) = 396 €.
• Declaración: James también debe presentar el modelo 210 e ingresar 396 € antes de la misma fecha.

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