Nueva bonificación en el IRPF para propietarios que no suban el alquiler

El Gobierno ha anunciado un nuevo paquete de medidas con el objetivo de contener la escalada de los precios del alquiler y aportar estabilidad a los hogares arrendatarios. El anuncio, realizado por el presidente Pedro Sánchez, incluye una bonificación fiscal del 100 % en el IRPF para los propietarios que renueven los contratos de alquiler sin subir la renta, así como cambios regulatorios en los alquileres de temporada y por habitaciones.

Las medidas se articularán a través de un real decreto-ley que se aprobará en las próximas semanas, por lo que su contenido definitivo y las condiciones concretas de aplicación todavía están pendientes de desarrollo normativo.

Bonificación del 100 % en el IRPF para caseros que congelen el alquiler

La medida con mayor impacto potencial es la bonificación del 100 % en el IRPF aplicable a los rendimientos del alquiler cuando el propietario renueve un contrato manteniendo el mismo precio, sin aplicar subidas al vencimiento.

El objetivo del Ejecutivo es incentivar fiscalmente a los caseros para que opten por la estabilidad contractual, especialmente en un contexto en el que están venciendo numerosos contratos firmados durante la pandemia. Según estimaciones del propio Gobierno, hasta 600.000 contratos podrían renovarse a lo largo de 2026.

A diferencia de otros incentivos existentes, esta bonificación tendría alcance estatal, sin depender de que el inmueble esté ubicado en una zona declarada tensionada. Actualmente, la normativa prevé una reducción del 90 % del rendimiento neto en zonas tensionadas si el propietario baja el alquiler al menos un 5 %, pero su aplicación ha sido desigual entre comunidades autónomas.

¿A quién se aplicará la bonificación?

Por el momento, el Gobierno ha señalado que la bonificación se aplicará a las renovaciones de contratos vigentes, pero no ha aclarado si también será extensible a los supuestos en los que cambie el inquilino.

Tampoco se han concretado todavía aspectos clave como:

• El periodo mínimo de mantenimiento del alquiler.
• Si la bonificación será automática o requerirá el cumplimiento de requisitos adicionales.
• Su compatibilidad con otros incentivos fiscales existentes en el IRPF.

Estas cuestiones quedarán definidas en el texto definitivo del real decreto-ley.

 

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Refuerzo del control sobre alquileres de temporada

El paquete anunciado incluye también una regulación más estricta de los alquileres de temporada, una modalidad que ha crecido en los últimos años y que, según el Ejecutivo, se utiliza en muchos casos para eludir los límites de actualización de rentas.

El Gobierno prevé:

• Establecer condiciones más estrictas para que un contrato pueda considerarse de duración temporal.
• Crear un régimen sancionador para quienes utilicen de forma fraudulenta esta modalidad.

El objetivo es reducir la incertidumbre de los inquilinos y evitar la proliferación de contratos de corta duración sin causa justificada.

Límites al alquiler por habitaciones

Otra de las medidas anunciadas es la limitación del alquiler por habitaciones, una práctica cada vez más extendida en zonas de alta demanda.

El real decreto-ley establecerá que:

• La suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar el precio del alquiler de la vivienda completa.
• En las zonas declaradas tensionadas, estos alquileres estarán sujetos a los mecanismos de control de rentas previstos en la Ley de Vivienda.

Con ello, el Ejecutivo pretende frenar la fragmentación de viviendas como vía para incrementar artificialmente las rentas.

Qué deben hacer ahora propietarios y empresas

Aunque la bonificación del 100% en el IRPF aún no está en vigor, el anuncio del Gobierno obliga a propietarios y empresas a anticiparse y revisar su estrategia fiscal y contractual:

• Propietarios particulares: conviene analizar cómo afectaría esta bonificación a la tributación del alquiler en la próxima declaración de la renta y valorar si mantener el precio puede resultar fiscalmente más eficiente que una subida.
• Empresas y grandes tenedores: será clave revisar la política de renovaciones de contratos, especialmente en zonas tensionadas, y evaluar el impacto combinado de la fiscalidad, el IRAV y los límites al alquiler por habitaciones.
• Arrendadores con contratos próximos a vencimiento: es recomendable no tomar decisiones precipitadas hasta conocer el contenido definitivo del real decreto-ley, pero sí preparar escenarios alternativos.

En todos los casos, contar con asesoramiento fiscal especializado permitirá anticipar riesgos, optimizar la tributación y adaptarse a los cambios normativos sin improvisaciones.