Exenciones de IVA en arrendamientos: vivienda y locales

El alquiler de una vivienda destinada exclusivamente a residencia estable y permanente está exento de IVA. En cambio, el arrendamiento de un local, una oficina, una nave o una plaza de garaje alquilada de forma independiente está sujeto, con carácter general, al tipo del 21 %.

La clave no está únicamente en la clasificación del inmueble. También debemos comprobar quién lo utiliza, para qué finalidad se arrienda, qué recoge el contrato y si el propietario presta servicios complementarios propios de la hostelería.

Por eso, una misma vivienda puede recibir tratamientos distintos. Puede estar exenta si se destina a residencia habitual, tributar al 21 % si se utiliza como despacho o aplicarse el 10 % si se explota como alojamiento turístico con servicios propios de la industria hotelera.

En esta guía explicamos cuándo se aplica la exención del IVA en los arrendamientos, qué alquileres llevan IVA y qué obligaciones debe revisar el propietario.

¿Cuándo está exento de IVA un arrendamiento?

La exención se aplica al arrendamiento de edificios o partes de edificios destinados exclusivamente a vivienda.

Para analizarla, comprobamos principalmente:

• La naturaleza del inmueble.
• El uso previsto en el contrato.
• El uso efectivo del inmueble.
• Quién es el arrendatario.
• Quién será la persona usuaria final.
• Si se prestan servicios complementarios.
• Si existen anexos alquilados conjuntamente.

No basta con que el inmueble pueda utilizarse físicamente como vivienda. El contrato y el uso real deben responder a una finalidad residencial.

Si quieres revisar primero cómo funciona el impuesto, puedes consultar nuestra guía general sobre IVA en empresas y autónomos.

 

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Alquiler de vivienda para uso habitual

El arrendamiento de una vivienda destinada de forma estable y permanente a residencia está sujeto pero exento de IVA. El propietario no repercute el impuesto en la renta mensual.

Esta exención puede incluir los muebles, garajes y anexos accesorios cuando se arriendan conjuntamente con la vivienda.

Por ejemplo, si alquilamos en un mismo contrato una vivienda, un trastero y una plaza de garaje vinculados a ella, la exención puede alcanzar al conjunto.

La conclusión cambia si el garaje o el trastero se alquilan de forma independiente, ya que dejan de considerarse accesorios del arrendamiento de la vivienda.

Alquiler de locales, oficinas y naves

El alquiler de un local de negocio, una oficina o una nave industrial está sujeto y no exento de IVA. El arrendador debe aplicar, con carácter general, el tipo del 21 % sobre la renta y sobre los conceptos que formen parte de la base imponible.

También pueden tributar al 21 % los arrendamientos de:

• Azoteas para instalar antenas.
• Fachadas destinadas a publicidad.
• Terrenos utilizados para estacionamiento.
• Espacios para almacenar mercancías.
• Superficies destinadas a exposiciones.
• Construcciones dedicadas a una actividad empresarial.

En estos casos, además de repercutir el IVA, el propietario debe revisar sus obligaciones censales, de facturación, registro y presentación de autoliquidaciones.

Si necesitas comprobar el porcentaje aplicable, puedes consultar nuestra guía sobre los tipos de IVA en España.

Resumen del IVA según el tipo de alquiler

Esta tabla ofrece una orientación general. Debemos revisar las características concretas del contrato y los servicios incluidos antes de emitir una factura.

¿Qué ocurre si alquilamos una vivienda a una empresa?

El hecho de que el arrendatario sea una empresa no elimina automáticamente la exención.

La Agencia Tributaria indica que el alquiler de una vivienda a una empresa para una persona empleada puede estar exento cuando el contrato identifica de manera concreta y específica a la persona o personas que utilizarán el inmueble como vivienda. 【1-d1c80d】

Por tanto, revisamos:

• Quién figura como arrendatario.
• Quién ocupará efectivamente la vivienda.
• Si esa persona aparece identificada en el contrato.
• Si se permite la cesión o el subarrendamiento.
• Si existe un uso empresarial adicional.

Si la empresa puede decidir libremente quién utilizará el inmueble o destinarlo a distintas personas, la aplicación de la exención requiere un análisis más cuidadoso.

Vivienda utilizada también como despacho

Cuando el inmueble se utiliza total o parcialmente para una actividad profesional, no debemos aplicar automáticamente la exención propia del alquiler residencial.

Una vivienda destinada exclusivamente a despacho está sujeta y no exenta de IVA. Si existe un uso mixto, necesitamos analizar cómo está configurado el contrato y qué parte se destina realmente a cada finalidad.

Para documentarlo, podemos revisar:

• Superficie destinada a vivienda.
• Superficie utilizada como despacho.
• Distribución física del inmueble.
• Renta atribuible a cada uso.
• Actividad desarrollada.
• Condiciones incluidas en el contrato.

La descripción contractual debe coincidir con el uso real. Denominar “vivienda” al inmueble no garantiza la exención si se utiliza como oficina o consulta profesional.

IVA en los apartamentos y viviendas turísticas

La utilización turística del inmueble no determina por sí sola el tipo de IVA. La cuestión principal es si el propietario se limita a poner la vivienda a disposición del huésped o presta servicios propios de la industria hotelera.

Alquiler turístico sin servicios hoteleros

Cuando el propietario se limita a ceder el uso temporal del alojamiento y no presta servicios propios de la hostelería, el arrendamiento puede estar exento de IVA.

Determinadas actuaciones básicas ligadas a la entrega y conservación del inmueble no convierten necesariamente el alquiler en un servicio hotelero. Aun así, debemos revisar el conjunto de prestaciones ofrecidas.

Alquiler turístico con servicios propios de la hostelería

Cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera, el alojamiento está sujeto y no exento y puede tributar al tipo reducido del 10 %.

Entre los elementos que debemos analizar se encuentran:

• Recepción y atención continuada.
• Limpieza periódica durante la estancia.
• Cambio periódico de ropa de cama o baño.
• Servicios de restauración.
• Otros servicios propios de un establecimiento hotelero.

No basta con añadir una prestación aislada al contrato. Debemos valorar el servicio realmente ofrecido durante la estancia.

IVA en el alquiler de garajes y trasteros

El alquiler de una plaza de garaje o de un trastero puede estar exento cuando constituye un elemento accesorio de una vivienda y se arrienda conjuntamente con ella.

En cambio, si alquilamos la plaza o el trastero de forma independiente, debemos repercutir generalmente el 21 % de IVA.

Por ejemplo:

• Vivienda y garaje en un mismo contrato: la exención puede extenderse al garaje.
• Garaje alquilado sin vivienda: el alquiler tributa al 21 %.
• Plazas destinadas a estacionamiento público: la operación está sujeta y no exenta.

También comprobamos que el garaje sea realmente accesorio a la vivienda y no forme parte de una explotación independiente.

¿Qué terrenos quedan exentos?

La normativa contempla la exención de determinados arrendamientos de terrenos, incluidas construcciones agrarias utilizadas para explotar una finca rústica.

Sin embargo, no todos los alquileres de terrenos están exentos. Quedan fuera, entre otros, determinados terrenos destinados a:

• Estacionamiento de vehículos.
• Depósito o almacenamiento de bienes.
• Instalación de elementos de una actividad empresarial.
• Exposiciones.
• Publicidad.

También debemos revisar de manera separada las construcciones dedicadas a actividades ganaderas independientes de la explotación del suelo.

¿Cuándo debemos emitir factura?

En los alquileres sujetos y no exentos, como los locales u oficinas, emitimos una factura con la base imponible y el IVA correspondiente.

En el alquiler exento de una vivienda a un particular, el propietario no siempre está obligado a emitir factura. Sin embargo, la obligación puede existir cuando el destinatario es una empresa, una persona jurídica, una Administración Pública o cuando el particular necesita la factura para ejercer un derecho de naturaleza tributaria.

La factura debe identificar correctamente:

• Arrendador y arrendatario.
• Inmueble arrendado.
• Periodo facturado.
• Renta y conceptos adicionales.
• Base imponible.
• Tipo y cuota de IVA, cuando proceda.
• Referencia a la exención, cuando resulte necesaria.

También revisamos fianzas, suplidos, gastos repercutidos y otras cantidades cobradas para determinar si forman parte de la base imponible.

Obligaciones del arrendador

Cuando alquilamos un local sujeto a IVA, debemos comunicar el inicio de la actividad mediante la declaración censal correspondiente y presentar las autoliquidaciones periódicas.

Las principales obligaciones pueden incluir:

• Alta censal.
• Emisión de facturas.
• Llevanza de libros registro.
• Presentación del Modelo 303.
• Ingreso del IVA repercutido.
• Conservación de contratos y justificantes.
• Información anual cuando corresponda.

El propietario que solo alquila una vivienda exenta y no realiza ninguna otra actividad sujeta no presenta, con carácter general, el Modelo 303 por ese alquiler. 【5-707aba】

La Agencia Tributaria también señala que determinados arrendadores de locales con liquidación trimestral pueden quedar exonerados del Modelo 390, aunque deben cumplimentar la información adicional exigida en el último Modelo 303 del ejercicio. 【5-707aba】

Si necesitas revisar el cierre anual, puedes consultar nuestra guía sobre el Modelo 390.

¿Puede el propietario deducir el IVA soportado?

El derecho a deducir depende del tipo de arrendamiento para el que utilizamos el inmueble y sus gastos.

Cuando alquilamos un local y repercutimos IVA, pueden generar derecho a deducción las cuotas soportadas en determinados gastos relacionados, como suministros, reparaciones, asesoramiento, gestoría o publicidad, siempre que se cumplan los requisitos generales.

En cambio, el alquiler exento de vivienda puede limitar el derecho a deducir el IVA de los gastos vinculados a esa actividad.

Si una persona alquila simultáneamente un local sujeto a IVA y una vivienda exenta, puede resultar necesario aplicar la regla de prorrata sobre determinados gastos comunes. 【6-f62f8f】

Antes de deducir una cuota, puedes consultar nuestra guía sobre los requisitos para deducir el IVA.

Errores frecuentes en el IVA de los arrendamientos

• Considerar exento cualquier alquiler de una vivienda.
• No comprobar el uso efectivo del inmueble.
• Aplicar la exención cuando la vivienda se utiliza como despacho.
• Facturar un garaje independiente sin IVA.
• Tratar todo alojamiento turístico como exento.
• Considerar hotelero cualquier servicio complementario.
• No identificar a la persona usuaria cuando se alquila a una empresa.
• No incluir correctamente los gastos repercutidos.
• Deducir todo el IVA soportado cuando también existen alquileres exentos.
• No presentar el Modelo 303 de un local temporalmente vacío.
• No actualizar el contrato cuando cambia el uso del inmueble.

Checklist para revisar el IVA de un alquiler

• Hemos identificado el tipo de inmueble.
• Conocemos su uso real.
• El contrato refleja correctamente ese uso.
• Sabemos quién será la persona usuaria final.
• Hemos revisado si existen servicios complementarios.
• Los garajes y anexos están correctamente identificados.
• Hemos determinado si la operación está exenta.
• Aplicamos el tipo correcto cuando no existe exención.
• La factura contiene la información necesaria.
• Hemos revisado las obligaciones censales.
• Presentamos el Modelo 303 cuando corresponde.
• Hemos analizado el IVA deducible.
• Aplicamos la prorrata si realizamos alquileres exentos y no exentos.

Conclusión: el uso del inmueble determina la exención

Para decidir si un arrendamiento está exento de IVA no debemos fijarnos únicamente en si el inmueble es una vivienda, un local o un garaje.

Analizamos el uso pactado y efectivo, la identidad del destinatario, los anexos incluidos y los servicios prestados.

El alquiler estable de una vivienda está exento. Los locales, oficinas, naves y garajes independientes están sujetos normalmente al 21 %. En los alojamientos turísticos, diferenciamos entre la mera puesta a disposición del inmueble y la prestación de servicios propios de la hostelería.

El tratamiento también afecta al derecho a deducir el IVA soportado y a las obligaciones de facturación y declaración. Por eso recomendamos revisar el contrato antes de comenzar el alquiler y cada vez que cambie la utilización del inmueble.