¿Qué impuestos se pagan al comprar o vender una vivienda en España en 2026?

Comprar o vender una vivienda en España implica una serie de obligaciones fiscales que, en muchos casos, generan dudas tanto en particulares como en empresas o inversores.

Más allá del precio de compraventa, los impuestos pueden suponer un coste relevante que conviene anticipar correctamente para evitar errores, sobrecostes o problemas con la Administración.

En este artículo repasamos qué impuestos se pagan en 2026 al comprar o vender una vivienda, diferenciando entre comprador y vendedor, y aportando claves prácticas para planificar la operación con seguridad.

Qué impuestos paga el comprador de una vivienda en 2026

La fiscalidad del comprador depende principalmente de si adquiere una vivienda nueva o una vivienda de segunda mano.

Compra de vivienda nueva: IVA y AJD

Cuando se compra una vivienda directamente al promotor (primera entrega), la operación está sujeta a:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):
  • Tipo general del 10% sobre el precio de compra.
  • Puede haber tipos reducidos en viviendas protegidas.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados):
  • Se paga al formalizar la escritura pública.
  • Tipo variable según comunidad autónoma (habitualmente entre el 1% y el 1,5%).

En este caso, es importante tener en cuenta que IVA y AJD son compatibles, por lo que ambos se aplican en la operación.

 

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Compra de vivienda de segunda mano: ITP

Si la vivienda ya ha tenido un propietario anterior, no se paga IVA. En su lugar, se aplica:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales):
  • Tipo fijado por cada comunidad autónoma (habitualmente entre el 6% y el 10%).
  • Se calcula sobre el mayor valor entre el precio de compraventa y el valor de referencia catastral.

Importante: las operaciones sujetas a ITP no están sujetas a IVA, y viceversa, por lo que nunca se pagan ambos impuestos en este tipo de compraventas.

Qué impuestos paga el vendedor al vender una vivienda

El vendedor también tiene obligaciones fiscales relevantes, especialmente si obtiene una ganancia con la operación.

Ganancia patrimonial en IRPF o Impuesto sobre Sociedades

La venta de una vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial, calculada como la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición (incluyendo gastos e impuestos).

Según el tipo de vendedor:

• Persona física: tributa en el IRPF (base del ahorro).
• Empresa o sociedad: tributa en el Impuesto sobre Sociedades.

Es clave tener en cuenta que se pueden deducir determinados gastos (notaría, registro, impuestos, etc.). Una mala planificación puede aumentar significativamente la tributación.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Además, el vendedor debe pagar la conocida como plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Este impuesto:

• Lo gestiona el ayuntamiento correspondiente.
• Grava el incremento de valor del suelo desde la compra hasta la venta.
• Puede calcularse mediante distintos métodos según normativa local.

Tras los cambios normativos recientes, es fundamental verificar si realmente existe incremento de valor y qué método de cálculo resulta más favorable.

Cómo afectan estos impuestos al coste real de la operación

Uno de los errores más habituales es analizar la compraventa solo desde el precio del inmueble, sin tener en cuenta la carga fiscal. En la práctica, estos tributos suponen:

• Un sobrecoste relevante para el comprador.
• Una reducción directa del beneficio para el vendedor.

Impacto para el comprador

El comprador debe prever un desembolso superior al precio del inmueble:

• Vivienda nueva: 10% de IVA y AJD (aprox. 1% – 1,5% según comunidad autónoma).
• Vivienda de segunda mano: ITP (habitualmente entre el 6% y el 10%).

Además, en el caso del ITP, la base imponible puede ser el valor de referencia catastral, incluso si es superior al precio de compra. En términos generales, el coste total puede situarse entre un 10% y un 15% adicional.

Impacto para el vendedor

Para el vendedor, los impuestos reducen el beneficio neto de la operación:

• Ganancia patrimonial (IRPF o Impuesto sobre Sociedades):
  • Tributa sobre la diferencia entre valor de venta y adquisición
  • En IRPF, puede alcanzar tipos de hasta el 26%
  • Permite deducir gastos asociados a la compra y venta
• Plusvalía municipal: Depende del ayuntamiento y del valor del suelo. No se paga si no existe incremento de valor acreditable

El importe final que recibe el vendedor puede ser significativamente inferior al precio de venta.

Si estás valorando invertir en el mercado inmobiliario, especialmente en grandes ciudades, es importante analizar no solo la fiscalidad de la compraventa, sino también los aspectos legales asociados a este tipo de operaciones.

Recomendaciones clave antes de comprar o vender una vivienda

Para minimizar riesgos y optimizar la fiscalidad de la operación, es recomendable:

• Revisar el tipo de operación (nueva vs. segunda mano) y su impacto fiscal.
• Comprobar el valor de referencia catastral, ya que puede afectar a la base imponible.
• Planificar la ganancia patrimonial antes de vender.
• Analizar posibles deducciones o beneficios fiscales aplicables.
• Verificar la tributación local (plusvalía municipal).

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