Vivienda heredada en la Renta: cuándo tributa en el IRPF y cuándo no

Recibir una vivienda en herencia es una situación frecuente, especialmente en campaña de la renta, y suele generar una duda muy concreta: ¿hay que declarar un piso heredado en el IRPF?

La respuesta depende de qué haya ocurrido con el inmueble durante el ejercicio. La propia adquisición por herencia no tributa en el IRPF del heredero, ya que está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Sin embargo, una vez adquirido el inmueble, su posterior venta, alquiler o simple disponibilidad puede tener consecuencias en la declaración de la Renta.

Por eso, para determinar cómo tributa una vivienda heredada, es fundamental distinguir entre la adquisición del inmueble y lo que ocurre después con él.

Heredar una vivienda: ¿hay que pagar IRPF?

No. La adquisición de una vivienda por herencia no tributa en el IRPF del heredero.

La razón es que las adquisiciones de bienes y derechos por herencia están sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La Ley del IRPF excluye de su ámbito las rentas que estén sujetas al ISD.

Esto significa que no hay que declarar como una ganancia en el IRPF el simple hecho de recibir una vivienda por herencia.

Eso sí, la herencia puede generar obligaciones en otros impuestos, principalmente el Impuesto sobre Sucesiones y, cuando se transmite un inmueble urbano, el correspondiente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), cuando proceda.

La situación cambia cuando, después de heredar, el inmueble genera una renta o se transmite.

¿Cuándo sí afecta al IRPF una vivienda heredada?

Una vez adquirida la vivienda, pueden producirse diferentes situaciones con consecuencias distintas en el IRPF. Las más habituales son:

• Vender la vivienda heredada.
• Alquilarla.
• Mantenerla vacía y a disposición del titular.
• Destinarla a vivienda habitual.
• Mantener una situación de copropiedad, usufructo o nuda propiedad.

Veamos cada caso.

Si vendes la vivienda heredada

La venta de una vivienda heredada puede generar una ganancia o pérdida patrimonial que deberá incluirse en la declaración de la Renta.

De forma simplificada:

Ganancia o pérdida patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición

En el caso de una vivienda heredada, el valor de adquisición no es el precio que pagó en su día el fallecido.

Con carácter general, se toma como referencia el valor que corresponda conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, respetando los límites previstos en la normativa del IRPF. Además, pueden incorporarse al valor de adquisición determinados gastos y tributos inherentes satisfechos por el heredero. Entre ellos puede encontrarse el propio Impuesto sobre Sucesiones, así como determinados gastos de notaría o registro.

En inmuebles adquiridos por herencia desde 2022, además, deben tenerse en cuenta las reglas del valor de referencia cuando resulte aplicable para determinar la base imponible del ISD.

Por otro lado, del valor de transmisión pueden descontarse los gastos y tributos inherentes a la venta que hayan sido satisfechos por quien transmite el inmueble.

¿Qué fecha de adquisición se tiene en cuenta?

A efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la posterior venta, en una adquisición por herencia la fecha de adquisición es, con carácter general, la fecha del fallecimiento del causante.

No es, por tanto, la fecha de firma de la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia ni la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Este dato debe revisarse correctamente al preparar la declaración, especialmente cuando existe un período prolongado entre el fallecimiento y la posterior adjudicación o venta del inmueble.

¿Qué ocurre si se vende por un precio diferente al valor declarado en la herencia?

La ganancia o pérdida se calcula comparando los valores de transmisión y adquisición conforme a las reglas del IRPF.

Por ello, que el inmueble se venda por un importe superior o inferior al valor utilizado a efectos del ISD puede ser determinante para saber si existe una ganancia o una pérdida patrimonial.

En cualquier caso, conviene conservar la documentación de la herencia y de la venta para poder acreditar correctamente los valores utilizados.

Si alquilas la vivienda heredada

Si después de heredar la vivienda decides alquilarla, los ingresos obtenidos por el alquiler pasan a tener, con carácter general, la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.

En la declaración deberán incluirse los ingresos obtenidos y podrán deducirse los gastos que cumplan los requisitos establecidos por la normativa.

Entre otros, pueden existir gastos relacionados con:

• Intereses y otros gastos de financiación.
• Reparaciones y conservación.
• Tributos y recargos no estatales.
• Gastos de comunidad.
• Seguros.
• Servicios y suministros cuando correspondan al arrendador.
• Amortización del inmueble y de determinados bienes cedidos conjuntamente.

En el caso de una vivienda heredada, la amortización merece especial atención porque su cálculo parte de reglas específicas sobre el valor del inmueble adquirido a título gratuito.

Además, cuando proceda, debe analizarse la reducción aplicable al rendimiento neto positivo derivado del alquiler de vivienda, teniendo en cuenta la normativa vigente y las características concretas del contrato.

Si la vivienda heredada está vacía

Una vivienda heredada que no se alquila ni constituye la vivienda habitual puede generar imputación de renta inmobiliaria.

Esto significa que, aunque el inmueble no produzca ingresos reales, puede existir una renta que deba incluirse en el IRPF por el hecho de estar a disposición de su titular.

Con carácter general, la imputación se calcula aplicando:

• El 2 % del valor catastral.
• O el 1,1 % cuando resulte aplicable este porcentaje conforme a las reglas del IRPF.

La cuantía debe ajustarse, además, al porcentaje de titularidad y al período durante el cual el inmueble haya estado a disposición del contribuyente.

Por tanto, si una persona hereda una vivienda a mitad de año, no necesariamente tendrá que imputarse renta por todo el ejercicio.

Si utilizas la vivienda heredada como vivienda habitual

La vivienda habitual del contribuyente está excluida del régimen de imputación de rentas inmobiliarias.

Por tanto, si la vivienda heredada pasa a constituir la residencia habitual del heredero, no deberá imputarse renta inmobiliaria por los períodos en que tenga esa consideración.

La situación puede ser diferente si durante el mismo ejercicio el inmueble tiene distintos usos. Por ejemplo, puede haber estado alquilado durante unos meses y posteriormente pasar a utilizarse como vivienda habitual. En ese caso, cada período deberá recibir el tratamiento fiscal que corresponda.

 

Tengo problemas con mi declaración

¿Qué ocurre si hay varios herederos?

Cuando una vivienda se hereda entre varias personas, cada heredero debe analizar su situación fiscal en función de su porcentaje de titularidad y del derecho que tenga sobre el inmueble.

Por ejemplo, si tres personas son copropietarias de una vivienda heredada y esta permanece vacía, la imputación de renta inmobiliaria deberá distribuirse de acuerdo con la participación que corresponda a cada titular y por el período en que haya existido dicha titularidad.

Si la vivienda se alquila, los ingresos y gastos también deberán atribuirse a cada titular conforme a su participación, salvo que exista una situación jurídica diferente que deba analizarse específicamente.

Usufructo y nuda propiedad: no tributan igual

Una herencia puede atribuir la plena propiedad, pero también puede existir un usufructo y una nuda propiedad.

Esta diferencia es importante porque los efectos fiscales dependen del derecho concreto que tenga cada persona.

Por ejemplo, el usufructuario puede ser quien tenga el derecho a utilizar la vivienda o a percibir las rentas derivadas de su alquiler. El nudo propietario, por su parte, no tiene el mismo derecho de uso y disfrute mientras exista el usufructo.

Por ello, antes de trasladar automáticamente la vivienda a la declaración de la Renta, es necesario revisar cómo se ha adjudicado la propiedad y qué derechos corresponden a cada heredero.

Errores frecuentes al declarar una vivienda heredada

• Pensar que heredar una vivienda implica pagar IRPF automáticamente.
• Utilizar el precio de compra original del fallecido.
• No declarar la imputación de renta en viviendas vacías.
• No ajustar la imputación al período de titularidad.
• No revisar los datos fiscales.

¿Hay que declarar la vivienda heredada el año de la herencia?

Depende de lo que haya ocurrido con ella durante ese ejercicio.

La mera adquisición por herencia no genera una renta que deba incluirse en el IRPF. Sin embargo, si desde la adquisición el inmueble ha estado alquilado, ha estado a disposición del heredero o se ha producido posteriormente su transmisión, pueden existir consecuencias fiscales que sí deban reflejarse en la declaración.

Por eso, en el año de la herencia es especialmente importante revisar la fecha del fallecimiento, el porcentaje de titularidad, el uso del inmueble y las fechas de cualquier alquiler o transmisión.

Hay que distinguir entre adquirir y utilizar

Más allá de los detalles técnicos, la idea fundamental para entender la fiscalidad de una vivienda heredada es separar claramente dos momentos: la adquisición del bien y su utilización posterior. Por eso, más allá de la herencia en sí, lo realmente relevante es planificar bien qué se va a hacer con el inmueble y cómo impactará fiscalmente.

En Adlanter ayudamos a particulares y empresas a gestionar correctamente la fiscalidad de su patrimonio, ofreciendo soluciones prácticas para:

• Planificar la tributación de bienes heredados.
• Optimizar la fiscalidad en ventas o alquileres.
• Revisar declaraciones y evitar contingencias.
• Coordinar Impuesto sobre Sucesiones, IRPF y otros tributos

Si has heredado un inmueble o estás valorando hacerlo, contar con asesoramiento especializado puede ayudarte a evitar errores y optimizar tu carga fiscal. Contacta con nuestros equipos expertos de la Comunidad de Madrid o de Bilbao y alrededores.